風(fēng)險描述：采用分期付款方式銷售商品房的未按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，未在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；付款方未按時付款的，企業(yè)未按照合同約定時間確認(rèn)收入。

分析路徑：查看房屋銷售明細(xì)，確認(rèn)開發(fā)企業(yè)是否存在分期付款方式銷售商品房，是否按照規(guī)定確認(rèn)計(jì)稅收入。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十三條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條。

風(fēng)險描述：企業(yè)產(chǎn)品完工后未及時、準(zhǔn)確結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額。

分析路徑：查看企業(yè)是否開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用，是否按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。將預(yù)收賬款發(fā)生額（預(yù)收賬款期末余額-預(yù)收賬款期初余額+營業(yè)收入本年累計(jì)數(shù)）與增值稅正式申報銷售額+預(yù)繳申報銷售額余額（即尚未抵減的預(yù)繳申報額）進(jìn)行比較，如果預(yù)收賬款發(fā)生額大，則有未足額繳納增值稅的風(fēng)險。如果流轉(zhuǎn)稅計(jì)稅依據(jù)大，則可能有變更所屬期延遲繳納上年度企業(yè)所得稅稅款風(fēng)險。查看銷售合同、房屋銷售明細(xì)、現(xiàn)金流量表、簽收（收樓）花名冊及房產(chǎn)部門房產(chǎn)合同備案信息，核實(shí)達(dá)到收入確認(rèn)條件的時點(diǎn)。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條、第六條、第七條、第九條、第十條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）。

風(fēng)險描述：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方）分配開發(fā)產(chǎn)品的，分配開發(fā)產(chǎn)品時未按規(guī)定申報納稅的風(fēng)險。

分析路徑：審核合作開發(fā)建房合同了解合同對于合作方式、開發(fā)產(chǎn)品分配的約定條款，審核“開發(fā)產(chǎn)品”“主營業(yè)務(wù)收入”“主營業(yè)務(wù)成本”等相關(guān)科目，同時結(jié)合對財(cái)務(wù)人員的約談情況核實(shí)企業(yè)對于分配出開發(fā)產(chǎn)品用途以及會計(jì)核算和稅務(wù)處理是否準(zhǔn)確。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十三條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十六條第一款。

風(fēng)險描述：企業(yè)發(fā)生以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)視同銷售行為，存在未按規(guī)定申報納稅的風(fēng)險。

分析路徑：審查“開發(fā)成本”“銷售費(fèi)用”“長期借款”明細(xì)賬，了解項(xiàng)目相關(guān)款項(xiàng)結(jié)算情況；審查“開發(fā)產(chǎn)品”“主營業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬，確認(rèn)企業(yè)是否存在以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)視同銷售行為，是否已按照規(guī)定進(jìn)行視同銷售業(yè)務(wù)申報處理。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條。

5.將公共配套設(shè)施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位，未視同銷售風(fēng)險

風(fēng)險描述：企業(yè)將具有會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園以及郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等配套設(shè)施進(jìn)行移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位時，根據(jù)稅收文件規(guī)定符合收入確認(rèn)條件，未按規(guī)定申報納稅。

分析路徑：審查“開發(fā)成本”明細(xì)賬，了解公共配套設(shè)施無償贈接收單位、移交手續(xù)、實(shí)物狀態(tài)；審查“開發(fā)產(chǎn)品”“主營業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬，確認(rèn)企業(yè)是否存在將公共配套設(shè)施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的情況，是否已按照規(guī)定進(jìn)行視同銷售業(yè)務(wù)申報處理。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條、十七條、十八條。

風(fēng)險描述：企業(yè)按照取得土地使用權(quán)時簽訂的合同或協(xié)議的規(guī)定，向土地原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房，未按視同銷售繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅或增值稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、企業(yè)所得稅、印花稅，存在少繳稅款的風(fēng)險。

分析路徑：核查企業(yè)取得土地使用權(quán)時簽訂的協(xié)議，是否有向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房，根據(jù)回遷安置協(xié)議和交房手續(xù)，結(jié)合企業(yè)已做賬務(wù)處理，確認(rèn)是否存在少繳稅款的情形。

政策依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)。

風(fēng)險描述：企業(yè)發(fā)生以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)視同銷售行為，存在未按規(guī)定申報納稅的風(fēng)險。

分析路徑：審查“開發(fā)成本”“無形資產(chǎn)”明細(xì)賬，了解土地使用權(quán)取得方式；審查“開發(fā)產(chǎn)品”“主營業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬，確認(rèn)企業(yè)是否存在將開發(fā)產(chǎn)品用于換取土地使用權(quán)的情況，是否已按照規(guī)定進(jìn)行視同銷售業(yè)務(wù)申報處理。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條。

風(fēng)險描述：國家對土地出讓實(shí)行招拍掛方式，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地后，收到政府部門對其繳納的土地出讓金給予一定比例的返還。企業(yè)收到土地出讓金返還款后，計(jì)入“專項(xiàng)應(yīng)付款”“資本公積”“其他應(yīng)付款”“長期應(yīng)收款”等科目，在企業(yè)所得稅納稅申報未做收入處理的，存在企業(yè)所得稅未繳納的風(fēng)險。

分析路徑：了解當(dāng)?shù)卣欠裨谕恋厣洗嬖谡猩桃Y給予投資企業(yè)優(yōu)惠政策，將土地出讓金部分退還給企業(yè)。檢查企業(yè)“遞延收益”“營業(yè)外收入”“專項(xiàng)應(yīng)付款”“資本公積”“其他應(yīng)付款”“長期應(yīng)收款”等會計(jì)科目，是否存在由政府撥入的大額資金入賬記錄；查看企業(yè)的土地出讓合同，核實(shí)企業(yè)的土地使用權(quán)金額與出讓合同是否一致，是否存在收到返還款后應(yīng)沖減未沖減土地成本，是否存在應(yīng)做未做收入處理，少繳企業(yè)所得稅的情形。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第六條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十六條；《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金行政事業(yè)性收費(fèi)政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕151號)第一條第一款；《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕87號）；《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）；《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財(cái)稅〔2011〕70號)。

風(fēng)險描述：以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，沒按規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)毛利并申報；收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款等名義記入“短期借款”賬戶，不計(jì)預(yù)收賬款。

分析路徑：分析“短期借款”明細(xì)賬、貸款合同、銷售合同和房屋銷售明細(xì)，核查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%-7%收取保證金)，推算按揭貸款數(shù)額。確認(rèn)開發(fā)企業(yè)是否存在收取銀行按揭款未按規(guī)定計(jì)稅情形。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條第三款。

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“以租代售”的方式將無法取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車位通過與小區(qū)住戶簽訂租賃協(xié)議的方式轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)并預(yù)先收取租金，簽訂協(xié)議與開發(fā)項(xiàng)目土地年限一致的，存在未按照“銷售不動產(chǎn)”申報不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的企業(yè)所得稅風(fēng)險，簽訂協(xié)議少于開發(fā)項(xiàng)目土地年限，存在收入未按照“不動產(chǎn)租賃”申報繳納企業(yè)所得稅的風(fēng)險。

分析路徑：通過實(shí)地走訪了解企業(yè)所開發(fā)車位的屬性及銷售方式，如存在“以租代售”的情況，則應(yīng)進(jìn)一步審核相關(guān)租賃合同或協(xié)議，核實(shí)相關(guān)約定條款，查閱車位銷售清單，重點(diǎn)核實(shí)簽訂協(xié)議與開發(fā)項(xiàng)目土地年限，并進(jìn)一步審核企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入、銀行存款等科目，核實(shí)企業(yè)是否按照規(guī)定確認(rèn)企業(yè)所得稅的收入、申報繳納企業(yè)所得稅。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第六條。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）。

風(fēng)險描述：企業(yè)收取預(yù)收款采取不開發(fā)票、利用收取定金等方式規(guī)避繳納稅款的風(fēng)險。

分析路徑：核查售樓處資料，銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已售戶數(shù)及預(yù)收金額，核實(shí)是否按規(guī)定預(yù)繳稅款。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十四條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第九條。

風(fēng)險描述：采用視同買斷方式代銷和采取基價（保底價）并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的未區(qū)分具體合同約定和實(shí)際銷售價格統(tǒng)一按照約定較低的價格開具發(fā)票確認(rèn)計(jì)稅收入，超過約定價格的房款由經(jīng)銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅收入。

分析路徑：分析包銷合同、房屋銷售明細(xì)，確認(rèn)開發(fā)企業(yè)是否存在包銷方式，是否按照規(guī)定確認(rèn)計(jì)稅收入。

1.視同買斷分以下幾種情況處理:（1）企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議或者企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同（即企業(yè)參與簽合同）+合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格→按約定的價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；（2）企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議或者企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同（即企業(yè)參與簽合同）+合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格；（3）屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議。其中，（2）和（3）兩種情況應(yīng)按照買斷價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取基價（保底價）并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的分以下幾種情況處理:（1）企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或

協(xié)議或者企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同（即企業(yè)參與簽合同）+合同或協(xié)議中約定的價格高于基價→應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除（可確認(rèn)為營業(yè)費(fèi)用）；（2）企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議或者企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同（即企業(yè)參與簽合同）+合同或協(xié)議中約定的價格低于基價，則按基價計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；（3）屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條。

風(fēng)險描述：部分房地產(chǎn)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付給境外機(jī)構(gòu)的銷售傭金超過委托銷售金額的10%且將銷售傭金全額計(jì)入銷售費(fèi)用在稅前扣除，存在超額列支銷售傭金的風(fēng)險，未代扣代繳境外機(jī)構(gòu)企業(yè)所得稅。

分析路徑：根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目銷售合同購房者身份，確認(rèn)企業(yè)是否存在委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品情況。通過查閱委托銷售合同，審核銷售傭金約定條款以及傭金結(jié)算記錄，核實(shí)支付的銷售傭金是否超過規(guī)定的限額，企業(yè)是否在企業(yè)所得稅匯算清繳時就超標(biāo)準(zhǔn)支付的銷售傭金進(jìn)行納稅調(diào)整。與此同時，核實(shí)企業(yè)是否代扣代繳境外機(jī)構(gòu)企業(yè)所得稅。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第三條；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)所得稅管理若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第24號）第一條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第37號）第一條、第四條、第六條、第七條；《國家稅務(wù)總局國家外匯管理局關(guān)于服務(wù)貿(mào)易等項(xiàng)目對外支付稅務(wù)備案有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局、國家外匯管理局公告2013年第40號）第九條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第37號）；《國家稅務(wù)總局關(guān)于境外投資者以分配利潤直接投資暫不征收預(yù)提所得稅政策有關(guān)執(zhí)行問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第3號）。

風(fēng)險描述：企業(yè)取得的土地較大，分期開發(fā)建設(shè)銷售，一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?/span>

分析路徑：根據(jù)國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證等相關(guān)手續(xù)，審核企業(yè)“開發(fā)成本”有關(guān)的二級科目，結(jié)合企業(yè)成本對象備案信息，按照規(guī)定分步歸集分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用，確認(rèn)企業(yè)是否按照規(guī)定核算開發(fā)成本，是否存在少繳稅款的風(fēng)險。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第35號）。

風(fēng)險描述：企業(yè)各期成本劃分有誤，會計(jì)核算內(nèi)容混亂，提前列支下期項(xiàng)目的成本；將按簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的開發(fā)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款，計(jì)入增值稅一般計(jì)稅項(xiàng)目申報扣除了地價款；銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積占房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積未按比例分?jǐn)傆?jì)算。

分析路徑：根據(jù)企業(yè)簽訂的開發(fā)建設(shè)施工有關(guān)協(xié)議，從國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證等相關(guān)手續(xù)入手，審查企業(yè)“開發(fā)成本”有關(guān)的二級科目，結(jié)合企業(yè)成本對象備案信息，按照規(guī)定分步歸集分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用，確認(rèn)企業(yè)是否按照規(guī)定核算開發(fā)成本；是否混淆一般計(jì)稅和簡易計(jì)稅可扣除的土地價款；是否準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偪晒╀N售建筑面積。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第35號）。

風(fēng)險描述：由企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目征地、拆遷支出，未按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)偅婕胺制制陂_發(fā)的，未在各個項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/span>

分析路徑：根據(jù)企業(yè)簽訂的項(xiàng)目征地、拆遷補(bǔ)償協(xié)議，核查企業(yè)繳納的契稅是否包括所支付各種補(bǔ)償價款。從國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證等相關(guān)手續(xù)入手，審查企業(yè)“開發(fā)成本”有關(guān)的二級科目，結(jié)合企業(yè)成本對象備案信息，按照規(guī)定分步歸集分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用，確認(rèn)企業(yè)是否按照規(guī)定核算開發(fā)成本。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第35號）。

17.尚未移交的公共配套設(shè)施發(fā)生建造支出計(jì)入開發(fā)成本少繳稅款風(fēng)險

風(fēng)險描述：企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目建造公共配套設(shè)施沒有移交，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自己使用，所發(fā)生建造支出全部計(jì)入可售房屋開發(fā)成本。

分析路徑：根據(jù)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定，核查企業(yè)“開發(fā)成本”有關(guān)的二級科目，結(jié)合企業(yè)成本對象備案信息，按照規(guī)定分步歸集分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用，確認(rèn)企業(yè)是否按照規(guī)定核算開發(fā)成本，重點(diǎn)核查企業(yè)公共配套設(shè)施完工后移交手續(xù)和實(shí)物狀態(tài)。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第35號）。

風(fēng)險描述：企業(yè)取得的土地資產(chǎn)不按規(guī)定計(jì)價；擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價值，將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，進(jìn)行資產(chǎn)評估，虛增土地成本，計(jì)入開發(fā)成本。

分析路徑：審核企業(yè)取得的土地使用權(quán)資料，確認(rèn)地塊范圍，調(diào)閱企業(yè)開發(fā)計(jì)劃，確認(rèn)地塊和項(xiàng)目的對應(yīng)關(guān)系，按照分配原則準(zhǔn)確歸集各個項(xiàng)目的土地成本，嚴(yán)禁企業(yè)在項(xiàng)目之間自由調(diào)節(jié)土地使用成本。審查前期工程費(fèi)明細(xì)賬和會計(jì)憑證，核對企業(yè)項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)賬和建安合同，確認(rèn)相關(guān)賬目與施工合同是否相符，各項(xiàng)費(fèi)用是否取得了合法有效憑據(jù)；了解關(guān)聯(lián)企業(yè)情況，是否將其他企業(yè)費(fèi)用或其他項(xiàng)目的費(fèi)用列支到開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目中。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條、第二十九條、第三十條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第35號）。

風(fēng)險描述：企業(yè)采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。

分析路徑：結(jié)合材料和設(shè)備采購協(xié)議及工程決算，審查企業(yè)項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)賬和建安合同，確認(rèn)相關(guān)賬目與施工合同是否相符，是否存在將施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，重復(fù)列支開發(fā)成本的情況。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條、第二十八條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條、第二十九條、第三十條。

風(fēng)險描述：企業(yè)樣板房裝修費(fèi)用及購置配套物資等費(fèi)用未按規(guī)定計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，在產(chǎn)品完工銷售實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時在企業(yè)所得稅稅前扣除。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十八條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）。

風(fēng)險描述：企業(yè)對不符合稅法規(guī)定的預(yù)提費(fèi)用未按照規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。目前稅法規(guī)定僅有三種情形可以預(yù)提費(fèi)用作為計(jì)稅成本，其余計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

分析路徑：審查企業(yè)建筑合同、工程進(jìn)度等資料，對照分析企業(yè)預(yù)提費(fèi)用科目和企業(yè)所得稅年度申報納稅調(diào)整情況。對于出包工程預(yù)提費(fèi)用應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注預(yù)提費(fèi)用計(jì)提范圍是否準(zhǔn)確，預(yù)提的比例是否恰當(dāng)，當(dāng)發(fā)票不足金額低于10%時，是否按實(shí)際不足比例預(yù)提。

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條；《關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號）；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）；《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）。

風(fēng)險描述：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后又對外銷售，自用時間未超過12個月，將自用期間的折舊費(fèi)用在稅前扣除，存在少繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險。

分析路徑：核查企業(yè)計(jì)提累計(jì)折舊的明細(xì)情況，是否存在自用開發(fā)產(chǎn)品不超過12個月的累計(jì)折舊，確認(rèn)企業(yè)是否作納稅調(diào)整。查看企業(yè)申報繳納房產(chǎn)稅情況，核查企業(yè)是否存在少繳房產(chǎn)稅的情形。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十四條。

23.將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品時虛增價值少繳稅款風(fēng)險

風(fēng)險描述：企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品時，將持有期間的公允價值變動一并轉(zhuǎn)入，虛增開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品，存在少繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險。

分析路徑：核查企業(yè)“投資性房地產(chǎn)”“公允價值變動損益”、“開發(fā)成本”“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，查看企業(yè)是否將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入成本，結(jié)合企業(yè)申報企業(yè)所得稅納稅調(diào)整情況，確認(rèn)企業(yè)是否存在少繳企業(yè)所得稅的情形。